Opći uvjeti poslovanja

Sukladno odredbama Zakona o posredovanju u prometu nekretnina (NN 107/07) te Zakonu o izmjenama i dopunama Zakona o posredovanju u prometu nekretnina (NN 107/07, 144/12, 14/14), društvo Erste nekretnine d.o.o., Ivana Lučića 2, 10000 Zagreb (u daljnjem tekstu: ENEK) određuje sljedeće:

Opći uvjeti poslovanja (u daljnjem tekstu: OUP) sadrže odredbe osobito o sljedećem:

• uvjetima obavljanja poslova posredovanja ENEK-a u prometu nekretnina, kao i opis radnji koje je ENEK obvezan obaviti prilikom izvršenja tih poslova,
• vrstama ugovora o posredovanju u prometu nekretnina, njihovom sklapanju, ispunjenju i prestanku,
• pravima i obvezama ENEK-a i Nalogodavaca,
• posredničkoj naknadi te eventualnim ostalim troškovima,
• ostalim poslovima koji se obavljaju u okviru registrirane djelatnosti.

Pojedini izrazi u smislu ovih OUP imaju sljedeća značenja:

(1) Posredovanje u prometu nekretnina radnje su Posrednika (ENEK-a) koje se tiču povezivanja Nalogodavca i treće osobe te pregovora i priprema za sklapanje pravnih poslova kojih je predmet promet određene nekretnine osobito pri kupnji, prodaji, zamjeni, najmu, zakupu i dr.

(2) Posrednik (ENEK) u prometu nekretnina je trgovačko društvo, trgovac pojedinac ili obrtnik, registriran za obavljanje djelatnosti posredovanja u prometu nekretnina koji ima sjedište na teritoriju Republike Hrvatske. Posrednik u prometu nekretnina je i trgovačko društvo, trgovac pojedinac ili obrtnik, registriran za obavljanje djelatnosti posredovanja u prometu nekretnina koji ima sjedište na teritoriju države ugovornice Ugovora o Europskom gospodarskom prostoru.

(3) Nalogodavac je fizička ili pravna, domaća ili strana osoba koja s ENEK-om sklapa ugovor o posredovanju (prodavatelj, kupac, zakupnik, zakupodavac, najmodavac, najmoprimac i drugi mogući sudionici u prometu nekretnina).

(4) Nekretnine su čestice zemljišne površine, zajedno sa svime što je sa zemljištem trajno spojeno na površini ili ispod nje sukladno odredbama općeg propisa o vlasništvu i drugim stvarnim pravima.

(5) Ugovorni partner je obrtnik registriran za obavljanje djelatnosti posredovanja u prometu nekretnina koji se bavi posredovanjem nekretnina sukladno Zakonu o posredovanju u prometu nekretnina (NN 107/07, 144/12, 14/14), koji ima valjano rješenje o ispunjavanju uvjeta za obavljanje posredovanja u prometu nekretnina, te koji posjeduje poslovne kontakte, know-how, administrativno-tehnička i informatička rješenja, znanja i iskustva za uspješnu realizaciju svojih obveza iz ugovora o poslovno-tehničkoj suradnji kojeg sklapa sa ENEK-om.

(6) Procjena je posao kojeg ENEK obavlja u okviru svoje registrirane djelatnosti, a odnosi se na procjenu tržišne vrijednosti nekretnina.

(7) Nadzor je posao kojeg ENEK obavlja u okviru svoje registrirane djelatnosti, a odnosi se na nadzor nad namjenskom potrošnjom kreditnih sredstava.



(1) Ugovorom o posredovanju u prometu nekretnina (u daljnjem tekstu: Ugovor) ENEK se obvezuje da će nastojati naći i dovesti u vezu s Nalogodavcem treću osobu radi pregovaranja i sklapanja valjanog ugovora o kupoprodaji Nekretnine podobnog za prijenos i stjecanje prava vlasništva, a Nalogodavac se obvezuje da će mu isplatiti ugovorenu posredničku naknadu ako taj pravni posao bude sklopljen.

(2) Ugovor se sklapa u pisanome obliku i na određeno vrijeme. Ugovor se smatra sklopljenim kada ga potpišu obje ugovorne strane.

(3) Ako ENEK i Nalogodavac ne dogovore rok na koji sklapaju Ugovor smatra se da je sklopljen na određeno razdoblje od 12 mjeseci i može se višekratno produljiti odgovarajućim aneksom osnovnom ugovoru.

(4) Na obvezni odnos između ENEK-a i Nalogodavca primjenjuju se odredbe općeg propisa obveznog prava.
Sadržaj Ugovora
(1) U Ugovoru se navode podaci o ENEK-u, Nalogodavcu, vrsti i bitnome sadržaju posla za kojeg se posreduje, utvrđuje se posrednička naknada te rok i uvjeti isplate posredničke naknade, kao i mogući dodatni troškovi koji nastanu kad ENEK u dogovoru s Nalogodavcem obavlja za njega i druge usluge u svezi s poslom koji je predmetom posredovanja.

(2) Ugovor može sadržavati i druge podatke u vezi s poslom za kojeg se posreduje.


Isključivo posredovanje

(1) Ugovorom se Nalogodavac može obvezati da za posredovani posao neće angažirati nijednoga drugog posrednika, odnosno da neće nekretninu prodavati sam ili na drugi način – Ugovor o isključivom posredovanju, koja obveza mora biti izričito ugovorena, a ENEK je dužan posebno upozoriti Nalogodavca na značenje i pravne posljedice te klauzule.

(2) Ako je za vrijeme trajanja ugovora o isključivom posredovanju Nalogodavac sklopio mimo ENEK-a pravni posao preko drugog posrednika, a za koji je isključivom posredniku bio dan nalog za posredovanje, dužan je isključivom posredniku platiti ugovorenu posredničku naknadu kao i moguće dodatne stvarne troškove učinjene tijekom posredovanja za navedeni posredovani posao.

Prestanak ugovora o posredovanju

(1) Ugovor sklopljen na određeno vrijeme prestaje istekom roka na koji je sklopljen ako u tome roku nije sklopljen ugovor za koji je posredovano ili otkazom bilo koje od ugovornih strana. Otkazni rok utvrđuje se ugovorom o posredovanju, a otkaz nastupa predajom izjave o otkazu na poštu, odnosno drugoj osobi ovlaštenoj za obavljanje poštanskih usluga na slanje preporučenom poštom.

(2) Nalogodavac je dužan naknaditi posredniku učinjene troškove za koje je inače bilo izričito ugovoreno da ih Nalogodavac posebno plaća.

(3) Ako u roku do 12 mjeseci nakon prestanka Ugovora Nalogodavac sklopi pravni posao koji je posljedica ENEK-ova djelovanja prije prestanka Ugovora, dužan je ENEK-u platiti posredničku naknadu u cijelosti, osim ako Ugovorom nije drukčije ugovoreno.

(4) Odredbe ovoga Članka odnose se i na prestanak Ugovora o isključivom posredovanju.


III. PRAVA I OBVEZE UGOVORNIH STRANA

III. I. OBVEZE POSREDNIKA


(1) ENEK u obavljanju poslova posredovanja, odnosno drugih radnji u vezi s poslom koji je predmet posredovanja mora postupati s povećanom pažnjom, prema pravilima struke i običajima (pažnja dobrog stručnjaka).

(2) ENEK će prilikom oglašavanja u sredstvima javnoga priopćavanja, odnosno drugim pisanim i elektroničkim medijima, u svojim prostorijama ili na drugim mjestima gdje je dopušteno oglašavanje u svezi s nekretninom koja je predmet poslovanja, objaviti svoju tvrtku.

Ugovorom o posredovanju u prometu nekretnina Posrednik se obvezuje obavljati osobito sljedeće:

1. nastojati naći i dovesti u vezu s Nalogodavcem osobu radi sklapanja posredovanoga posla,
2. upoznati Nalogodavca s prosječnom tržišnom cijenom slične nekretnine,
3. pribaviti i izvršiti uvid u isprave kojima se dokazuje vlasništvo ili drugo stvarno pravo na predmetnoj nekretnini,
4. obaviti potrebne radnje radi predstavljanja (prezentacije) nekretnine na tržištu, oglasiti nekretninu na odgovarajući način,
5. omogućiti pregled nekretnina,
6. posredovati u pregovorima i nastojati da dođe do sklapanja ugovora,
7. čuvati osobne podatke Nalogodavca te po pisanome nalogu Nalogodavca čuvati kao poslovnu tajnu podatke o nekretnini za koju posreduje ili u vezi s tom nekretninom ili s poslom za koji posreduje,
8. ako je predmet sklapanja ugovora zemljište, provjeriti namjenu predmetnog zemljišta u skladu s propisima o prostornome uređenju koji se odnose na to zemljište,
9. obavijestiti Nalogodavca o svim okolnostima važnim za namjeravani posao koje su mu poznate ili mu moraju biti poznate.

(1) Smatra se da je ENEK omogućio Nalogodavcu vezu s trećom osobom o pregovaranju za sklapanje posredovanog posla ako je:

• neposredno odveo ili uputio Nalogodavca u razgledavanje predmetne nekretnine
• organizirao susret između Nalogodavca i treće osobe radi pregovaranja za sklapanje pravnog posla
• Nalogodavcu priopćio ime, broj telefona, telefaksa ili adresu treće osobe ilil mu je priopćio točnu lokaciju tražene nekretnine.

(1) Ugovorom o posredovanju u prometu nekretnina Nalogodavac se obvezuje obavljati osobito sljedeće:

1. zaključiti s ENEK-om odgovarajući ugovor o posredovanju,
2. obavijestiti ENEK o svim okolnostima koje su važne za obavljanje posredovanja i predočiti točne podatke o nekretnini, te ako posjeduje dati ENEK-u na uvid lokacijsku, građevnu, odnosno uporabnu dozvolu za nekretninu koja je predmet Ugovora te dati na uvid ENEK-u dokaze o ispunjavanju obveza prema trećoj strani,
3. dati ENEK-u na uvid isprave koje dokazuju njegovo vlasništvo na nekretnini, odnosno drugo stvarno pravo na nekretnini koja je predmet ugovora, te upozoriti ENEK na sve uknjižene i neuknjižene terete koji postoje na nekretnini,
4. osigurati ENEK-u i trećoj osobi razgledanje nekretnine,
5. obavijestiti ENEK o svim bitnim podacima o traženoj nekretnini što posebno uključuje opis nekretnine i cijenu,
6. ponude i obavijesti ENEK-a Nalogodavac mora čuvati u povjerenju i samo ih uz pisano odobrenje Posrednika smije prenijeti trećoj osobi,
7. isplatiti ENEK-u naknadu sukladno odredbama ugovora o posredovanju,
8. obavijestiti ENEK pisanim putem o svim promjenama povezanim s poslom za koji je ovlastio ENEK, a posebno o promjenama povezanim s vlasništvom na nekretnini.

(2) Nalogodavac nije dužan pristupiti pregovorima za sklapanje posredovanog posla s trećom osobom koju je ENEK našao, niti sklopiti pravni posao, a odredba ugovora kojom je ugovoreno drukčije, ništetna je. Nalogodavac će ENEK-u odgovarati za štetu, ako pri tom nije postupio u dobroj vjeri te je dužan nadoknaditi sve troškove učinjene tijekom posredovanja, koji ne mogu biti manji od 1/3 niti veći od ugovorene posredničke naknade za posredovani posao.

(3) Posrednik koji poslove posredovanja obavlja za Nalogodavca koji želi ostati nepoznat nema obvezu prema trećoj osobi otkriti identitet Nalogodavca sve do sklapanja pravnoga posla.

Visina posredničke naknade slobodno se određuje odgovarajućim ugovorom sklopljenim sa Nalogodavcem.

Pravo na posredničku naknadu
(1) ENEK stječe pravo na naknadu po uplati ugovorene kapare temeljem sklopljenog predugovora/ugovora o kupoprodaji te po uplati kupoprodajne cijene djelomično ili u cijelosti temeljem sklopljenog predugovora/ugovora o kupoprodaji, osim ako nije drukčije ugovoreno.

(2) Troškove dodatnih usluga u vezi s poslom koji je predmet posredovanja ENEK može naplatiti u visini stvarnih troškova ako je to posebno ugovoreno između ENEK-a i Nalogodavca.

(3) Nakon prestanka ugovora ENEK ima pravo na naknadu u roku do 12 mjeseci ako ugovorom nije drukčije ugovoreno i u slučajevima kad Nalogodavac sklopi s trećom osobom pravni posao koji je posljedica ENEK-ovog djelovanja prije prestanka ugovora o posredovanju.

(4) ENEK ima pravo na naknadu i ako bračni, odnosno izvanbračni drug, potomak ili roditelj Nalogodavca sklopi pravni posao za kojeg je ENEK posredovao s trećom osobom s kojom je ENEK Nalogodavca doveo u vezu.


Općenito o posredničkoj naknadi

(1) Visina naknade može se razlikovati ovisno o vrstama posla koje se navode u nastavku:

1. Prodaja,
   
2. Kupnja,
   
3. Zamjena,
   
4. Zakup i najam.

(1) Ugovorom o posredovanju ENEK se može obvezati nastojati naći i dovesti u vezu s Nalogodavcem treću osobu radi sklapanja odgovarajućeg ugovora o prijenosu potraživanja, a kojih su potraživanja instrumenti osiguranja nekretnine.

(2) Svi detalji poslovnog odnosa sa Nalogodavcem uređuju se ugovorom o posredovanju.


V. UGOVORNI PARTNERI

(1) ENEK u okviru svoje registrirane djelatnosti ima pravo sklopiti ugovor o poslovno-tehničkoj suradnji sa Ugovornim partnerima, a uzevši u obzir da ENEK i Ugovorni partneri obavljaju istovjetnu djelatnost koju pružaju na tržištu Republike Hrvatske, slijedom čega postoje zajednički interes i volja za realizacijom poslovno-tehničke suradnje na način i pod uvjetima definiranim navedenim ugovorom.

(2) Ugovorom o poslovno-tehničkoj suradnji Ugovorni partner se obvezuje za potrebe ENEK-a izvršavati poslove administrativno-tehničke naravi koji su u svezi s posredovanjem u prometu nekretnina u kojima ENEK zastupaju svoje klijente kao nalogodavce temeljem sklopljenih ugovora o posredovanju, i to poslove informatičke obrade i tehničkog uređenja podataka u digitalnoj i papirnatoj formi vezane za ugovore o posredovanju, nekretnine iz portfelja ENEK-a i nalogodavce, poslove korespondiranja s trećim osobama vezano za tehničke i druge značajke nekretnina, skeniranja dokumentacije, pružanja informatičke obrade podataka vezane za predmete (praćenje predmeta, izvještaji), te statističkog analitičkog praćenja predmeta i ažuriranja statusa nekretnina u sustavu DIMEDIA.

(3) Poslove iz prethodnog stavka Ugovorni partner obavljat će u svojim prostorijama i uporabom svojih sredstava rada uz mogućnost da ENEK omoguće Ugovornom partneru korištenje svojih poslovnih prostorija i/ili svojih sredstava (primjerice, računala, mobilnog telefonadock stationa, usluga call centra isl.), i to na način da se sklopi zaseban ugovor o zakupu i/ili podzakupu ili dodatak (aneks) ugovoru o poslovno-tehničkoj suradnji kojim će se uvjeti takvog korištenja ugovoriti, te definirati i naknada za takav eventualni zakup i/ili korištenje.

(4) Ugovorom o poslovno-tehničkoj suradnji uređuju se detaljno međusobni odnosi ENEK-a i Ugovornih partnera, uključivo i vrste te visinu svih naknada koje mu s osnove istog pripadaju.

(5) Na poslove koje izvršavaju Ugovorni partneri primjenjuju se u odgovarajućem segmentu ovi Opći uvjeti poslovanja.

(6) ENEK je dužan omogućiti Nalogodavcu pravovremenu informaciju s kojim je ugovornim partnerima u poslovnoj suradnji.


VI. PROCJENE

(1) ENEK izvršava poslove procjene temeljem zaprimljenog naloga Nalogodavca.

(2) ENEK je prilikom izvršavanja poslova procjene dužan postupati sukladno odgovarajućim važećim propisima.


VII. NADZOR

(1) ENEK poslove nadzora izvršava temeljem odgovarajućeg ugovora o poslovnoj suradnji sklopljenog sa Naručiteljem.

(2) Svi detalji poslovnog odnosa sa Naručiteljem uređuju se ugovorom iz prethodnog stavka.


(1) Ovi Opći uvjeti poslovanja primjenjuju se od dana njihova donošenja.

(2) Na sve slučajeve koji nisu uređenim ovim Općim uvjetima poslovanja primjenjuju se odredbe odgovarajućih ugovora sklopljenih sa Nalogodavcima/Naručiteljima.


VIII. ZAVRŠNE ODREDBE

(1) Na odnose između Posrednika i Nalogodavca koji nisu uređeni ovim OUP-ima, pojedinim ugovorom o posredovanju ili ugovorom o isključivome posredovanju, podredno se primjenjuju odredbe Zakona o posredovanju u prometu nekretnina, odnosno ostale odgovarajuće odredbe važećih propisa.

(2) Eventualne sporove će rješavati stvarno nadležan sud u Zagrebu.